Es ist geschafft: Der Nachmieter ist gefunden, die Möbel aus der alten Wohnung geräumt, das neue Zuhause bezugsfertig – nun steht also die Wohnungsübergabe an. Doch so aufregend dieser Neuanfang ist, so ist er auch verbunden mit einigen wichtigen Formalitäten. Die wichtigsten Tipps, Rechte und Pflichten rund um die Übergabe der Wohnung haben wir hier zusammengefasst.

1. Wann ist der richtige Zeitpunkt für die Wohnungsübergabe?

Den offiziellen Auszugstermin und somit auch den Zeitpunkt der Wohnungsübergabe gibt der Mietvertrag vor: Wurde zum Beispiel zum 31. Oktober gekündigt, muss der Auszug aus der Wohnung entsprechend erst bis zu diesem Tag erfolgen. Drängt der Vermieter auf einen früheren Auszugstermin, muss der Mieter diesen nicht akzeptieren. Häufig ist es jedoch so, dass sich Vor- und Nachmieter oder Mieter und Vermieter auf einen Termin kurz vor Ablauf des Mietverhältnisses einigen, wenn die Wohnung bereits fertig zur Übergabe ist. Diese Einigung über die vorzeitige Wohnungsübergabe sollte jedoch zur Sicherheit schriftlich festgehalten werden.

Wichtig zu wissen: Endet der Mietvertrag an einem Samstag, Sonntag oder Feiertag, darf der Mieter sogar noch bis zum darauf folgenden Werktag in der Wohnung bleiben. Empfehlenswert ist dies jedoch nicht, da der Mieter in diesem Fall dazu verpflichtet werden kann, eine sogenannte Nutzungsentschädigung zu zahlen.

2. Ist ein Übergabetermin verpflichtend?

Eine ausführliche Wohnungsübergabe vor Ort ist für beide Seiten sinnvoll, um gemeinsam den Zustand der Immobilie zu prüfen und etwaige Mängel in einem Übergabeprotokoll festzuhalten. Gesetzlich verpflichtend ist sie jedoch nicht, denn die Rückgabe der Mietsache kann auch nur durch die Rückgabe der Schlüssel erfolgen. Dabei sollte der Mieter diese dem Vermieter persönlich anbieten und nicht etwa per Post zusenden oder in den Briefkasten werfen – denn erst die Aushändigung der Schlüssel stellt eine offizielle Rückgabe dar.

3. Welche Pflichten & Rechte bestehen bei der Wohnungsübergabe?

Zieht ein Mieter aus, muss er die Wohnung in der Regel in einem „ordnungsgemäßen Zustand“, „besenrein“ oder „bezugsfertig“ übergeben. Auch die Formulierung „Zustand wie zu Mietbeginn“ taucht häufig im Mietvertrag auf. All diese Beschreibungen sagen in etwa dasselbe aus: Die Wohnung sollte bei der Übergabe so aussehen wie bei der Übernahme.

Folgendes müssen Mieter vor der Wohnungsübergabe erledigen:

  • Mängel und Schäden beseitigen: Hat der Mieter während des Mietverhältnisses Schäden verursacht, die nicht zur normalen Abnutzung zählen (zum Beispiel Brandflecken im Laminat, demolierte Bodenfliesen im Bad), ist er für die Reparaturen zuständig.

  • Einbauten entfernen: Ob das selbst gelegte Parkett, eine neue Küche oder eine eingebaute Sitzbadewanne: Alles, was der Mieter in der Wohnung eingebaut und verändert hat, muss er auch wieder rückgängig machen – zumindest laut Gesetz. Häufig kommt es zwischen Mieter und Nachmieter bzw. Vermieter jedoch zu einer Einigung und so bleibt z. B. die Einbauküche (meist gegen Abschlag) in der Wohnung.

  • Neutrale Wände hinterlassen: Haben die Wände während der Mietzeit einen bunten Anstrich erhalten, ist der Mieter dazu verpflichtet, sie bis zur Wohnungsübergabe in einer neutralen Farbe (nicht zwingend weiß) zu übermalen.

  • Schönheitsreparaturen: Diese muss ein Mieter nur vornehmen, wenn es ausdrücklich im Mietvertrag steht – und nur dann, wenn er die Wohnung selbst renoviert übernommen hat (Urteil des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 2014).

Mieter haben aber nicht nur Pflichten, sondern auch Rechte. Kommt es zu Unstimmigkeiten mit dem Vermieter, können sie sich auf das Gesetz berufen. Folgendes sollten Mieter daher wissen:

  • Abnutzungsspuren in der Wohnung: Gewöhnliche Verschleißspuren – zum Beispiel kleine Kratzer auf dem Fußboden, verfärbte Fugen in der Dusche etc. – gehören zum normalen Gebrauch einer Wohnung und können laut BGB § 548 nicht vom Vermieter beanstandet werden.

  • Renovierung bei Auszug: Der Vermieter darf im Mietvertrag weder festlegen, dass der Mieter die Wohnung komplett streichen und tapezieren, noch, dass er sie renovieren muss – es sei denn, die Mängel gehen über die normale Abnutzung hinaus.
  • Eigenständiger Anstrich der Wände: Der Vermieter darf nicht verlangen, dass der Mieter professionelle Maler zum Streichen der Wände beauftragt.

  • Schönheitsreparaturen nur bei renovierter Wohnung: Hat der Mieter die Wohnung unrenoviert übernommen, muss er sie auch nicht renoviert übergeben.

4. Wofür dient ein Übergabeprotokoll und was muss darin stehen?

Um Unstimmigkeiten nach der Wohnungsübergabe vorzubeugen, ist es sinnvoll, ein Protokoll zu erstellen, in dem der aktuelle Zustand der Wohnung bei der Übergabe dokumentiert ist. Dies hat Vorteile für beide Parteien: Zum einen kann der Vermieter Schadensansprüche, die er im Nachhinein erhebt, nur dann geltend machen, wenn ein Abnahmeprotokoll vorhanden ist. Zum anderen muss der Mieter für Schäden, die nicht im Protokoll stehen, nicht haften.

Folgende Punkte sollten im Übergabeprotokoll aufgeführt sein:

  • Mängel in den einzelnen Zimmern, im Keller und in anderen zur Wohnung gehörenden Räumen
  • Zählerstand von Strom, Gas und Wasser
  • Anzahl der übergebenen Schlüssel
  • Zeitpunkt der letzten Renovierung
  • ggf. weitere Bemerkungen
  • Unterschriften von Vermieter, Mieter und ggf. Zeugen
Tipp: Zusätzlich zum Übergabeprotokoll können auch Fotos gemacht werden, die bei späteren Unklarheiten als Beweismaterial dienen.

5. Checkliste: Darauf ist beim Übergabeprotokoll zu achten

  • Funktionieren alle elektrischen Geräte, die zum Mietobjekt gehören, wie Lampen, Backofen, Durchlauferhitzer etc.?
  • Sind alle Heizkörper intakt?
  • Fließt kaltes und warmes Wasser in Waschbecken, Dusche und/oder Badewanne?
  • Funktioniert die Toilettenspülung?
  • Lassen sich Türen und Fenster ohne Probleme öffnen und schließen? Sind alle Dichtungen unversehrt?
  • Gibt es Schimmel oder Feuchtigkeitsspuren in der Wohnung?
  • Weisen die Bodenbeläge Schäden oder Mängel auf?

  • Wie ist der Zustand von Fliesen, Badewanne, Waschbecken und WC?
  • Falls die Wohnung renoviert übergeben wird: Sind alle Tapeten ordentlich angebracht? Sind die Anstriche sauber? Gibt es Farbspritzer auf Fußböden, Heizkörpern, Türen und Co.?
  • Sind Dübel- oder Bohrlöcher vorhanden?