Ob bei Einzug oder Auszug – immer wieder stellt sich für Mieter die Frage, wer die Wohnung renovieren muss. Ist es Aufgabe des Vermieters, einen Maler zu beauftragen? Oder müssen die Mieter selbst zum Pinsel greifen?

Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung

Wer schon einmal eine Wohnung renovieren musste, kennt den Vorher-Nachher-Effekt: Erst nach dem Streichen merkt man, wie verfärbt die Wände waren. Vor allem weiße Wände bleiben nicht lange weiß – erst recht nicht, wenn sie Dampf oder Rauch ausgesetzt sind. Auch die Anwesenheit von Kindern oder Haustieren kann starke Abnutzungsspuren an den Wänden mit sich bringen.

Eine Mietwohnung muss man also recht regelmäßig durch Renovierung instand halten.Steht im Mietvertrag keine besondere Regelung dazu, sind solche Schönheitsreparaturen die gesetzliche Pflicht des Vermieters. Ein Mieter kann sogar verlangen, dass der Vermieter die Wohnung renovieren muss. Vorausgesetzt natürlich, dass er schon länger darin wohnt und die Wände unansehnlich geworden sind.

Laut Vertrag muss oft der Mieter streichen

Viele Vermieter nutzen den Mietvertrag, um die Pflicht zur Renovierung der Wohnung auf den Mieter zu übertragen. „Der Mieter trägt die Schönheitsreparaturen“ – so oder ähnlich kann es im Mietvertrag formuliert sein. In einem solchen Fall muss der Mieter die Wohnung renovieren.

Folgende Arbeiten gehören zu den Schönheitsreparaturen:

  • das Tapezieren oder Anstreichen der Wände und Decken
  • das Streichen der Heizkörper
  • das Streichen der Innenseiten von Fenstern und Türen
  • die Entfernung von Löchern in den Wänden

Ausdrücklich nicht zu den Schönheitsreparaturen gehören Arbeiten an den Fußböden oder Fliesenfugen und alle Arten von Außenarbeiten. Diese muss der Vermieter bei Fachleuten in Auftrag geben und auch bezahlen.

Wie oft muss man eine Wohnung renovieren?

Die Frage ist natürlich, wie oft muss ein Mieter seine Wohnung renovieren. Hier ist die Rechtsprechung eindeutig: Starre Fristen zur Renovierung sind nicht zulässig. Es kommt vielmehr auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung an. Daher enthalten Mietverträge oft empfohlene Zeiträume, in denen eine Wohnung erfahrungsgemäß eine Renovierung nötig hat. Diese Zeiträume können dann individuell enger oder weiter gefasst werden – je nachdem, wie sorgfältig ein Mieter mit der Wohnung umgeht.

In folgenden Zeiträumen kann die Renovierung nötig sein:

  • Küche und Bad: nach 5 Jahren
  • Wohnräume, Schlafzimmer, Flur und Toilette: nach 8 Jahren
  • Weitere Nebenräume: nach 10 Jahren

Wichtig zu wissen: Zieht ein Mieter aus der Wohnung aus, bevor das nächste Renovierungsintervall angefangen hat, muss er keine Schönheitsreparaturen ausführen. Auch ist es unzulässig, dass der Vermieter nur anteilig die Kosten für eine Renovierung der Wohnung verlangt.

Muss man bei Umzug immer renovieren?

Eine Wohnung muss grundsätzlich nur dann vom Mieter renoviert werden, wenn sie auch in renoviertem Zustand bezogen wurde. Wenn das so ist und der Mietvertrag die Klausel enthält, dass der Mieter die Wohnung renovieren muss, wenn er auszieht, dann kann dieser nur zwischen zwei Optionen wählen: Der Mieter kann die Wohnung selber streichen, er kann aber auch einen Maler damit beauftragen. Den muss der Mieter dann natürlich auch selber bezahlen.

Entscheidend ist, dass das Ergebnis stimmt: Die Wohnung muss augenscheinlich fachmännisch renoviert worden sein. Wenn ein Mieter die Wohnung bei Umzug nur unzureichend renoviert, kann der Vermieter einen Teil der Mietkaution einbehalten oder einen Schadensersatzanspruch geltend machen.

Mietvertrag prüfen und Fotos machen

Da die Rechtsprechung in den letzten Jahren einige Urteile zur Renovierung von Mietwohnungen gefällt hat, können insbesondere alte Mietverträge inzwischen unzulässige Klauseln enthalten. Aber auch in neuen Verträgen können unwirksame Forderungen aufgestellt sein. Da dies für Mieter nicht immer eindeutig zu erkennen ist, sollte man im Zweifelsfall seinen Mietvertrag vom örtlichen Mietervereinprüfen lassen.

Zur Sicherheit sollten Mieter bei Einzug und Auszug Fotos von den Räumen der Mietwohnung machen. Damit hat man den Renovierungszustand bei Einzug eindeutig dokumentiert, sollte es beim Auszug zu einem Rechtsstreit kommen.

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Grundsatzurteil zu Schönheitsreparaturen

Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH):

Der Deutsche Mieterbund begrüßt zwei Urteile des Bundesgerichtshofs (BGH). Im ersten Fall hatte das Gericht entschieden, dass ein Mieter seine Wohnung nicht in einem besseren Zustand zurückgeben muss, als er sie übernommen hat. Das bedeutet: Wer in eine unrenovierte Wohnung einzieht, kann per Mietvertrag nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet werden. Auch dann nicht, wenn der Mieter erst nach vielen Jahren oder Jahrzehnten auszieht und es augenscheinlich nötig wäre, die Wohnung zu renovieren.

Im zweiten Fall stellte der BGH klar, dass Mieter nicht anteilig an den Renovierungskosten beteiligt werden dürfen, wenn sie vor Ablauf der geläufigen Renovierungsintervalle ausziehen, also die Wohnung nur sehr kurz bewohnt haben.

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Keine bunten Wandfarben bei Auszug

Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH):

Jeder Mieter kann während der Dauer des Mietverhältnisses die Wände seiner Wohnung so gestalten, wie es ihm gefällt. Ausgefallene Farben und Muster machen eine Wohnung aber unter Umständen schwerer vermietbar. Daher darf der Vermieter vom Mieter verlangen, die Wände der Wohnung bei Auszug mit weißer oder gedeckter Farbe zu streichen. Selbst dann, wenn der letzte Anstrich noch nicht lange zurückliegt und eigentlich kein Renovierungsbedarf besteht.

Im vorliegenden Fall hatte ein Vermieter erfolgreich Schadenersatz vom ausgezogenen Mieter verlangt, der die Wohnung mit bunten Wänden hinterlassen hatte. Dieser hätte die Wohnung renovieren müssen und weiße Farbe oder gedeckte Farbtöne wie beige verwenden müssen.

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