Ob ein jobbedingter Umzug in eine andere Stadt, ein neues unwiderstehliches Wohnungsangebot oder der dringende Wunsch, mit dem Partner zusammenzuziehen – ein sofortiger Auszug aus der aktuellen Wohnung wäre jetzt optimal. Doch das ist wegen der vereinbarten Kündigungsfrist im Mietvertrag nicht so einfach möglich. Einzige Lösung: Schnell einen Nachmieter suchen. Doch muss der Vermieter hierbei zustimmen? Welche rechtlichen Vorgaben gibt es? Und wie lässt sich ein geeigneter Nachmieter finden?
Was sagt das Gesetz? Rechtslage zur Nachmietersuche
Im besten Fall besteht ein gutes Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter und es kommt zur Einigung: Der Vermieter entlässt den Mieter frühzeitig aus dem Vertrag, sofern dieser ihm einen geeigneten Nachmieter präsentiert. Doch nicht alle Vermieter haben Verständnis, sondern verweisen auf die gesetzliche Kündigungsfrist, die im Mietvertrag festgelegt ist und an die beide Parteien gebunden sind. Diese beträgt in der Regel drei Monate. Zwar kann auch eine vom gesetzlichen Regelfall abweichende Frist vereinbart werden, jedoch darf diese nur kürzer und nicht länger sein, da sie sonst zum Nachteil des Mieters wäre.
Rein rechtlich müssen Sie sich also an die Kündigungsfrist halten und können auch dann nicht aus dem Mietvertrag raus, wenn Sie einen Nachmieter gefunden haben, falls der Vermieter das nicht möchte.
Da bleibt einfach nur, zu hoffen, dass der Vermieter Ihnen entgegenkommt, Verständnis für Ihre Situation zeigt und einen Nachmieter akzeptiert.
Welche Sonderregelungen gibt es?
Es gibt aber Sonderfälle, bei denen es tatsächlich möglich ist, die Kündigungsfrist zu umgehen, einen Nachmieter zu stellen und dadurch früher aus der Wohnung auszuziehen. Grundlage hierfür ist der Grundsatz von Treu und Glauben i.S.d. § 242 BGB. Demnach kann ein Mieter bei einem längerfristigen Mietvertrag (z. B. einem unbefristeten Mietvertrag) vorzeitig aus dem Vertrag austreten, wenn er ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Vertragsaufhebung hat und eigenständig einen Nachmieter findet. Letzteres ist zwingend für diese Sonderregelung. Doch was ist ein berechtigtes Interesse und was nicht? Auch hierfür gibt es strikte Regelungen.
Ein Mieter hat ein berechtigtes Interesse, wenn er:
- aufgrund einer Änderung der familiären Situation ( z. B. Nachwuchs, Tod des Partners) eine größere oder kleinere Wohnung braucht.
- von seiner Arbeitsstelle in eine andere Stadt versetzt wird oder aus anderen beruflichen Gründen umziehen muss.
- aus schwerwiegenden gesundheitlichen Gründen oder aufgrund seines Alters in ein Pflege- oder Altenheim oder eine barrierefreie Wohnung umziehen muss.
Es liegt kein berechtigtes Interesse vor, wenn er:
- freiwillig einen neuen Job in einer anderen Stadt antritt und deshalb umziehen möchte.
- eine günstigere Wohnung gefunden hat.
- in ein Haus umziehen möchte, das er besitzt.
Teilweise ist nicht eindeutig, ob es sich um ein berechtigtes Interesse handelt. Etwa beim Thema Nachwuchs: Bestand die Schwangerschaft schon beim Abschluss des Mietvertrags bzw. war diese schon bekannt? Wenn der Vermieter bei Grenzfällen wie diesen nicht nachgeben möchte, endet die Sache oft vor dem Gericht.
Tipps für die erfolgreiche Nachmietersuche
Willigt der Vermieter ein, den Mietvertrag frühzeitig aufzulösen, heißt es jetzt noch, einen passenden Nachmieter zu finden. Häufig trifft der aktuelle Mieter eine Vorauswahl und präsentiert dem Vermieter drei geeignete Kandidaten. Doch wie findet sich am schnellsten ein Nachmieter?
- Im Freundeskreis herumfragen: Am einfachsten ist es, sich bei Bekannten umzuhören, ob jemand gerade auf Wohnungssuche ist. Der Vorteil: Man kennt die Person bereits und kann somit einen vertrauenswürdigen Nachmieter vorschlagen, der bestenfalls die Wohnung auch schon gut kennt.
- Aufruf in sozialen Medien: Bei Facebook gibt es passende Gruppen, in denen man Wohnungsangebote posten kann. Nicht nur Gruppen rund um den lokalen Wohnungsmarkt, sondern auch Stadtteil- und Nachbarschaftsgruppen sind dafür gut geeignet.
- Anzeige inserieren: Eine Anzeige auf Immobilien-Portalen oder Online-Marktplätzen zu schalten ist in der Regel kostenlos und erreicht viel mehr Personen als nur den Freundeskreis oder z. B. eine Facebook-Gemeinde. Wichtig bei der Anzeige ist, attraktive Bilder und eine gute und genaue Beschreibung der Wohnung zu liefern.
- Suchanzeigen durchlesen: Statt selbst eine Anzeige aufzugeben, bietet es sich auch an, Gesuche zu durchstöbern – das spart Zeit und Aufwand.
Wohnung gut präsentieren: Kommt es zum Besichtigungstermin, sollte die Wohnung aufgeräumt und sauber sein, damit die potentiellen Nachmieter den besten Eindruck von ihr kriegen. - Bei erfolgloser Suche den Vermieter um Hilfe bitten: Falls sich einfach kein geeigneter Nachmieter finden lässt, kann vielleicht der Vermieter helfen. Viele Vermieter haben einen Makler – und dieser weiß ganz genau, wie man eine Wohnung am besten an den Mann oder die Frau bringt.