Ob eine kaputte Heizung, Schimmel in der Wohnung oder Lärmbelästigung durch eine Baustelle – wenn Sie eine angemietete Wohnung nicht mehr angemessen nutzen können, kommt eine Mietminderung infrage. In welchen Fällen diese angebracht ist, um wieviel Prozent die Miete gekürzt werden kann und wie Sie dabei am besten vorgehen, verraten wir Ihnen hier.
Gründe für eine Mietminderung & rechtliche Grundlage
Die Umstände, die eine Mietkürzung rechtfertigen, sind vielfältig. Ausschlaggebend ist dabei, dass der „vertragsgemäße Gebrauch“ des Wohnobjekts beeinträchtigt wird. Dann steht dem Mieter das Recht auf eine Mietminderung zu.
In § 536, Absatz 1 des BGB heißt es hierzu konkret:
„Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.“
Zu den häufigsten Gründen für eine Mietkürzung zählen:
- Schimmel oder Feuchtigkeit
- Ruhestörung durch Nachbarn oder Bauarbeiten
- undichte Fenster
- kaputte Heizanlagen
- eingeschränkte Nutzung des Balkons
- defekter Fahrstuhl
- nicht abschließbare Wohnungstür
- unangenehme Gerüche
Beachten Sie jedoch: Manche Mängel rechtfertigen nicht automatisch eine Mietminderung, selbst wenn sie die formalen Voraussetzungen dafür erfüllen. So kann eine Wohnung zum Beispiel im Sommer meist auch trotz kaputter Heizung uneingeschränkt genutzt werden. Dann besteht auch kein Anspruch darauf, die Miete zu kürzen.
Wann KEINE Mietminderung gerechtfertigt ist:
Die Kinder der Nachbarn stampfen lautstark durch die Wohnung, die eine Etage höher liegt? Im Hausflur ist die Lampe ausgefallen? Der Wasserhahn in der Küche tropft? Alles keine Gründe, um die Miete zu kürzen. Denn solche Bagatellschäden stellen eine „unerhebliche Minderung der Tauglichkeit“ der Wohnung dar (siehe § 536 des BGB) und schränken somit den normalen Gebrauch nicht ein.
Weitere Beispiele für Mängel, bei denen kein Anspruch auf Kürzung der Miete besteht, sind:
- Schimmel, der durch ungenügendes Lüften und Heizen verursacht wurde
- alltägliche Geräusche wie Verkehrslärm, Hundebellen, Staubsaugen, Kirchenglocken, Kindergeschrei, gelegentliche Partymusik und Ähnliches
- temporärer Ameisenbefall in den Wohnräumen
- leichte Risse an den Zimmerdecken
- geringfügige Wasserflecken
- Heizungsausfall aufgrund von Stromschwankungen
- fehlender Waschmaschinen-Anschluss
Wichtig: Wenn der Mieter selbst für einen Mangel in der Wohnung verantwortlich ist, besteht kein Recht auf eine Mietminderung.
Wenn Mängel bereits bekannt waren: Hat der Mieter beim Einzug bereits von bestehenden Mängeln gewusst und diese beim Vertragsabschluss nicht beanstandet, dann hat er im Nachhinein auch kein Anspruch mehr auf eine Mietminderung. Daher ist es sehr wichtig, bei der Wohnungsübergabe den Zustand der Wohnung genau zu prüfen und etwaige Mängel in einem Übergabeprotokoll festzuhalten – so hat der Vermieter die Möglichkeit, diese bis zum Mietbeginn zu beseitigen.
Vorgehen bei der Mietminderung
Sollten Sie sich in einer Situation befinden, in der eine Mietminderung angebracht ist, wenden Sie sich an Ihren Vermieter: Beschreiben Sie ihm den Mangel so genau wie möglich und fordern Sie ihn auf, diesen zu beheben – am besten schriftlich. Denn erst wenn der Mieter informiert ist, darf die Miete gekürzt werden. Zur Sicherheit und als Beweismittel bietet es sich an, Fotos von den Mängeln zu machen bzw. bei Lärm die Zeiten der Ruhestörung zu protokollieren und ggf. auch von jemandem bezeugen zu lassen. Auch der Mieterschutzbund hilft bei Mietmängeln weiter und berät, wann eine Mietminderung überhaupt Sinn macht.
Gut zu wissen: Wenn noch ungeklärt ist, ob eine Mietminderung gerechtfertigt ist, kann der Mieter einen Teil der Miete zunächst nur unter Vorbehalt zahlen. Diesen erhält er zurück, wenn sich rausstellen sollte, dass er Anspruch auf die Mietkürzung hat. Doch auch die Zahlung unter Vorbehalt sollte schriftlich beim Vermieter angekündigt werden.
Vorsicht: Bei einer unberechtigten Mietminderung (z. B. bei Bagatellschäden oder wenn der Mangel vom Mieter selbst verursacht wurde ) kann es schlimmstenfalls zu einer fristlosen Kündigung kommen – nämlich dann, wenn die Miete mehr als einen Monat lang eigenmächtig gekürzt wurde.
Die Höhe der Mietminderung – abhängig vom Einzelfall
Im Netz kursieren etliche Tabellen, die die typischen Gründe für eine Mietminderung auflisten und entsprechende Prozentsätze empfehlen. Diese wurden exemplarisch aus diversen Gerichtsurteilen ermittelt und sind letztlich nicht mehr als eine grobe Orientierungshilfe. Gesetzliche Vorgaben für die Höhe der Mietminderung gibt es nämlich nicht, da diese immer von den individuellen Umständen abhängig ist. Daher ist es immer ratsam, sich beim Mieterverein beraten zu lassen oder einen Gutachter hinzu zu ziehen.